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又到一年收楼季教你从菜鸟变身收楼达人——《南方都市报》网易2014年11月14日
发布:2018-01-24
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  来源:《南方都市报》 网易2014年11月14日      


  无论购买任何产品,当你的支出换来带有疮疤的产品,必定是会让人失望的。特别是,倾注多年心血靠省吃俭用积攒买来的房子。对于任何购房者而言,其在苦苦等待多日后,若开发商交付的产品存在质量瑕疵时,对其带来的心理冲击难以估量。


       岁末年初是传统交楼集中期,各大楼盘都会迎来物业交付高峰期。不过,近年来随着住宅产品批量化生产的扩张,建筑质量问题的频发让越来越多业主感到忧虑。“今年已有多个项目在收楼时出现过纠纷,我好担心自己的房子有问题。”一位将在年底收楼的受访业主表示。等到真正收楼时,毛坯和精装修房源该如何验收?一旦发现质量问题,业主又该如何维护自己的权利?南都记者采访东莞、广州多位验房专业人士,并制作表格帮你实现自主验房。

收楼纠纷频发,精装房源成重灾区
       如果说买房前期是经济上的负担,那到了收楼环节,一旦产品出现质量瑕疵、货不对板等问题,带给业主的更多是心理上的打击。“收楼对很多业主来说是一件大事,可能一辈子就买一套房子,因此,收楼绝不能掉以轻心。”广州啄木鸟验房师在接受南都记者采访时表示,近几年随着精装房源比例不断提高,在收楼环节出现质量问题的概率也随之加大。

       “相比以往的毛坯房收楼,精装房源需要验收的环节更多,业主就需更加谨慎。”东莞验房师张建辉表示。对于业主而言,购买精装修房源虽减去了后期装修的时间、精力成本,但部分楼盘的精装修更多像是一块遮羞布,把建筑本身的瑕疵都掩盖在下面,让业主在验收环节难以发现,直到入住后才渐渐浮出水面。

       张建辉表示,相比检测成本低、难度小的毛坯验房,精装修房源涉及环节更多,出问题的概率也明显增加。“在我这两年从事的验房过程中,存在质量缺陷的精装修房源占了总体的六到七成左右。”张建辉表示,随着市场上精装修房源比例逐渐增加,该类房源在收楼时开发商与业主的纠纷也会更多。

       据南都记者不完全统计,截至11月份,东莞已有超过十余个楼盘在收楼环节因开发商态度冷漠、证件不齐和房屋渗水等问题发生纠纷。如大朗富盈世界汇公寓和商铺交楼时间一拖再拖,本应5月份交付的房子截至目前仍未完成;厚街汇景世纪双子项目在证件不齐的情况下,强行要求业主收楼遭到抵制等。

水电工程问题最隐蔽,查看难度大
       张建辉表示,在验收房屋环节,常规验收项目主要包括房屋主体是否平整、门窗是否牢固密封、水电表是否完好正常运作以及房屋面积是否缩水等。“在收楼验房的过程中,相比而言比较隐蔽的水电工程在检查时需更加谨慎,特别是精装修房源,因开发商在交付时已完成了前期装修,查看难度就会很大。”张建辉说,很多购买了精装修房子的业主在验收环节没有细致查看,结果在入住后不久就会出现渗水、插座不通电等现象。

       其中,防水工程是否做好很重要,当收楼入住后房屋出现渗水情况,就会让业主很头疼。“按照日常使用标准,洗手间的防水高度至少在1.8米左右,而开发商一般只做一半左右。”张建辉说,洗手间做1.8米高度的防水主要是为了防止水分通过墙壁渗透出去,一旦墙壁防水没做好,就会引发墙壁外侧发霉脱皮,严重的时候内侧所贴瓷砖的地方,会产生大面积剥落。

       “检查洗手间防水是否做好,一般要进行灌水试验。”张建辉说,收楼时最好在洗手间内注满深度约20厘米的水,在48小时后到楼下单位观察,若楼下洗手间天花处有渗漏水情况,防水就需重做。此外,电气安装不到位也会存在很多危险,如插座开关面板脱落易引发触电危险,缺少地线和零线易引发用电事故;地线火线接反,接有地线的电器外壳都会带电;零线和火线接错对电子产品有危害。

开发商应提前做好服务配合业主收楼
       “在交楼环节,面对业主提出的整改要求,开发商的态度不积极是导致两者发生纠纷的导火索之一。”张建辉表示,目前在东莞发生的多起收楼纠纷案例中,大多数因业主不满开发商在处理问题时不积极而发生。

       据东莞电视台报道,大朗富盈世界汇项目公寓和商铺按照合同本应在今年5月1日交楼,结果等到交楼时开发商通知延至7月1日交楼,业主在苦苦等待两个月后,开发商又说10月10日可交付。“结果到现在还没有交楼,最可气的是现在连开发商都联系不上了。”某不愿具名的业主表示,按照合同约定,超过交楼时间180天业主可解除合同,他们多位业主已打算退房。

       除了在交楼时间上开发商玩失踪外,部分开发商在面对业主提出的整改要求后,态度冷漠也是导致纠纷的主因。“相比广州先查验后收楼的规定,东莞还存在着先收楼后查验的弊端,如部分楼盘的开发商将业主收楼环节委托给小区物业公司完成,当物业公司无法解决业主提出的诉求时,矛盾就会激发。”张建辉表示,建议开发商在业主收楼前,对其所有房源进行前期验收,将问题解决后再移交业主,而不应对待业主的整改要求一副漠视的态度。同时,张建辉建议,业主在收楼前应做好功课,提高对新房的验收功力,在收楼签字前一定要严谨、耐心查看。

自助收房指南帮您解难题
       证件:检查是否齐全支招:三书一表一证
       收楼指南:证件齐全是收楼验房的第一步。根据国家规定,不管是精装房还是毛坯房,在房屋准备交付时,开发商需向业主提供完善的证件,缺一可拒绝收楼。
       根据验房师张建辉介绍,交楼时开发商所提供的证件可简称“三书一表一证”,三书即指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,一表是指《竣工验收备案表》。

       “根据国家相关规定,在收楼时开发商必须提供上述文件给业主,若这些文件中在交付房屋时不齐全,业主可以拒绝验收。”广东登润律师事务所张元龙表示,业主在提交收楼资料后,开发商会让业主缴费以及签署收楼协议,随后交钥匙以及带业主看房。“在这个环节,业主必须注意,一旦签了相关文件再去看房,就被视为对房屋质量的认可,所以要坚持先验房再签文件。”张元龙表示,从其接手的许多案件中可以发现,一旦后续发现房子有问题,申诉会比较难。在收楼时一旦发现房屋存在质量问题,业主要通过书面形式向开发商反映,写清房号、时间等,限期整改时间等。

地板、墙面:检查是否空鼓工具:空鼓锤
       收楼指南:在检查完门窗后,业主就可对墙面平整、空鼓等问题进行检查。“根据我的验房经验,墙壁空鼓是房屋验收中最常见的问题。”张建辉表示,毛坯房的工程质量不达标,会造成墙壁、天花板空鼓出现问题比较多。如果墙壁存在空鼓,在验收时没有查出来,当房屋装修好后,就会出现墙体开裂、瓷砖脱落等情况。

       在毛坯房施工过程中,尚未批灰的墙体与粉灰层中存在着空气,导致墙壁空鼓的产生。“在检查墙壁、天花板是否存在空鼓时,我一般会用一根细长的、顶端为圆形的空鼓锤,贴着墙壁上滑动,出现咚咚声的位置,就说明墙体存在空鼓。”张建辉说,空鼓锤越小越好,这样检查会更细致。如果业主没有专业的空鼓锤,也可用手指或较硬的物体依次敲打墙壁,出现咚咚声的部位也是空鼓。

       除了墙壁存在空鼓外,精装修铺好的地板和墙体瓷砖也可能存在空鼓。“每块瓷砖敲5-6下后,若发出比较空的响声,就说明地板铺设存在问题。”如果瓷砖的空鼓率超过3%,那么就要重新贴过,否则会有脱落的可能。“张建辉表示,此外业主还要仔细查看木地板之间的色差,如果色差太大影响美观就要更换。

       在地板上行走时若有吱吱的声响,说明基层处理不平整,也可要求开发商进行整改。另外,地板的边角出现破损、有划痕、拼缝过大等,也可要求重新更换。

       洗手间外墙:检查是否渗水支招:灌水试验

       收楼指南:在检查完门窗、地板后,业主就需要检查最隐蔽的防水工程,包括墙外渗水和洗手间的防水。首先,生活中最经常出现的洗手间渗水是重中之重,特别是购买了精装修房源的业主。”按照日常使用标准,洗手间的防水高度要在1.8米左右,做这么高主要是防止水分通过墙壁渗透出去,如冲凉时会导致墙壁四处落水。“张建辉表示,若墙壁防水没做好,会引发墙壁外侧发霉脱皮,严重时贴瓷砖的地方会产生大面积剥落。
       
       检查洗手间防水工作是否做好,一般要进行灌水试验。收楼的时候要在洗手间内注满深度约为20厘米的水,进行48小时灌水试验。48小时后可以到楼下单位观察,楼下洗手间的天花处是否有渗漏水情况,如果有的话,防水就需要重做。

       目前已到冬季,因天气比较干燥,仅用目测很难检查到外墙是否存在渗水。”检查外墙是否渗水,最好的办法是做淋水试验,或者是暴雨过后去看房。“广州啄木鸟一验房师表示,检查房间外墙渗水的最佳时间是大雨过后的次日,但年底缺少雨水,一般只能要求开发商淋水试验来检查。”外墙的内壁、墙面与墙面之间的接缝处、墙面与横梁的接缝处是最容易渗水的地方。“张建辉表示,若发现毛坯房有渗水现象,千万不要着急进行装修。

门窗:检查是否有破损工具:水平仪
       收楼指南:检查证件齐全后,业主就可跟随工作人员入户检查。业主首先可对屋内门窗进行检查。根据验房师们的经验,门容易出现的问题有:开启方向不符合,入口门门框断裂,门套面板对角拼角收边粗糙,拼缝过宽、拼缝不严,与地面高度不合适,门扇翘曲或门锁、门吸、门铰、合页有锈迹等情况。

       此外,还要检查防盗门有无划痕,门锁开关是否灵活。入户后观察猫眼是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,不合标准的应修复或更换。检查室内的门主要检查是否平整,把门打开后看前后门线是否重合,若门线不重合,比如有一角翘起,必须及早更换,否则将来变形更严重。关门后,查看四周缝隙是否均匀适宜。“业主最好带上水平仪,可测试门的安装垂直度。同时,注意门上油漆是否完好无缺,面板是否光滑平整无磕碰。”张建辉说,如果有问题,可记录在《楼宇验收记录表》相应表格内,要求开发商进行整改。

       在检查窗户时,主要查看窗和阳台门的密封性。窗的密封性验收比较麻烦,一般在雨后检查能够看出好坏,如天气没有下雨,只能通过密封胶条是否完整牢固来查验。而阳台门一般要看内外的水平差度,如果阳台门内外是平行的,雨天可能会有雨水渗进来。

电源开关:检查是否都通电工具:电笔
       收楼指南:接下来,就检查一下房屋的水电是否通了。业主可用电笔对所有的电源开关、插座和电闸进行检测。如果电器闸具及户表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有闸具的,应检查闸具是否控制户内电器。其中,配电箱主要检查导线连接、保护接地线、漏电保护器、空气开关等项,开关插座看连接、安装、专线、专路、接地线配置等,照明线路应有回路控制、标识、保持电源畅通,另外,还需检查灯具的安装情况、屋顶接合处理、表面防护措施等。

采写:南都记者 陈晶
 


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